In dieser Folge von Miete und Vermögen tauchen wir tief in die spannende Welt der Vermietung ein! Hast du dich jemals gefragt, ob es sich lohnt, Vermieter zu werden? Oder welche Schritte nötig sind, um erfolgreich Wohnraum zu vermieten und damit langfristig eine attraktive Rendite zu erzielen? Dann bist du hier genau richtig! Gemeinsam gehen wir die wichtigsten Fragen an: von der Wahl der richtigen Immobilie und Finanzierungsmöglichkeiten bis hin zu wertvollen Tipps für den Umgang mit Mietern und der optimalen Verwaltung.

Wir zeigen dir, wie du Fehler vermeiden kannst und deinen Erfolg als Vermieter maximierst – inklusive cleverer Steuertricks und Strategien zur Wertsteigerung durch Modernisierungen. Ob du gerade erst startest oder bereits mittendrin bist: Diese Folge bietet dir das nötige Wissen und motivierende Impulse, um sicher und selbstbewusst als Vermieter durchzustarten. Viel Spaß beim Zuhören und viel Erfolg auf deinem Weg zum erfolgreichen Vermieter!

Quelle: Immoprentice.de

Inhalt der Folge

Herzlich willkommen zu Miete und Vermögen. Heute nehmen wir dich mit auf einen Deep Dive in die Welt der Immobilien.

Genau. Und zwar geht es darum, Vermieter zu werden.

Ja, genau. Für viele ist das ein bisschen ein Mysterium.

Absolut. Aber keine Sorge.

Wir bringen Licht ins Dunkel.

Wir erklären dir heute alles, was du als angehender Vermieter wissen musst.

Schritt für Schritt.

Versprochen.

Also lass uns gleich mal mit der ersten Frage starten. Lohnt es sich überhaupt, Vermieter zu werden?

Auf jeden Fall. Es gibt viele gute Gründe, warum Immobilien attraktive Investitionen sind.

Okay, überzeug mich.

Also, erstens: du hast jeden Monat zusätzliche Einnahmen.

Ah ja, das liebe Geld.

Genau. Die Mieteinnahmen fließen ja unabhängig von deinem Job.

Das heißt, ich habe mehr finanzielle Freiheit.

Absolut. Und mehr Sicherheit, besonders in Zeiten von Inflation.

Okay, das klingt schon mal ziemlich gut, aber es gibt noch mehr Vorteile.

Zweitens: Immobilien sind Sachwerte, die langfristig an Wert gewinnen. Du profitierst nicht nur von den Mieteinnahmen, sondern auch von der Wertsteigerung deiner Immobilie.

Hm, interessant.

Und es gibt steuerliche Vorteile.

Aha, das interessiert mich.

Als Vermieter kannst du viele Ausgaben von der Steuer absetzen.

Das heißt, meine Rendite wird noch besser.

Genau. Klingt doch gut, oder?

Ja, absolut. Aber mal ehrlich, Immobilien sind doch eine ziemlich große Investition, oder?

Stimmt, aber mit der richtigen Strategie kannst du auch mit wenig Eigenkapital starten.

Echt? Wie denn?

Zum Beispiel, indem du eine Immobilie mit Renovierungsbedarf kaufst.

Ah, okay. Und dann renovierst du sie und vermietest sie anschließend.

Klingt nach Arbeit.

Ja, aber es kann sich lohnen. So kannst du eine hohe Rendite rausholen.

Hm, interessant. Aber bevor wir uns in die Finanzierung stürzen, wie finde ich denn überhaupt die perfekte Immobilie?

Da gibt es einige Punkte, die du beachten solltest.

Okay, schieß los.

Zuerst musst du den Markt analysieren.

Heißt, welche Region bietet attraktive Mietrenditen?

Ja, gute Frage. Schau dir die Mietspiegel an, durchforste Immobilienportale und analysiere die Demografie und Infrastruktur der Region.

Okay, das klingt nach einer gründlichen Recherche.

Genau. Es ist wichtig, dass du dir Zeit nimmst und nichts überstürzt.

Aber irgendwann muss man ja mal den Schritt wagen.

Natürlich, aber mit guter Vorbereitung bist du auf der sicheren Seite.

Stimmt.

Und vergiss nicht: Lage, Lage, Lage.

Ach ja, der Klassiker.

Die Umgebung ist entscheidend für die Attraktivität deiner Immobilie.

Klar.

Achte auf eine gute Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Kindergärten und so weiter.

Ja, alles wichtige Punkte.

Und natürlich der Zustand der Immobilie selbst.

Ja, klar.

Ein gepflegtes Haus in einer guten Lage ist Gold wert.

Klingt logisch.

Also lass uns mal über die Finanzierung sprechen.

Ja, gerne. Das ist ja auch ein Knackpunkt.

Stimmt. Aber keine Sorge, es gibt viele Möglichkeiten, deine Traumimmobilie zu finanzieren.

Okay, beruhige mich.

Wir schauen uns jetzt mal an, was du beachten musst.

Los geht’s.

Als Erstes solltest du dir überlegen, wie viel Eigenkapital du einbringen kannst.

Ja, das ist natürlich die Grundlage.

Genau. Je mehr Eigenkapital du hast, desto günstiger sind die Zinsen für deinen Kredit.

Okay, verstehe.

Und dann solltest du dir einen realistischen Finanzierungsplan erstellen.

Ja, du musst genau durchrechnen, was du dir monatlich leisten kannst. Miete, Nebenkosten, Kreditraten – alles.

Genau. Und vergiss nicht die Instandhaltungskosten.

Ja, die kommen ja auch noch dazu.

Es gibt online viele Rechner, die dir dabei helfen können.

Spannend.

Und dann kannst du dich an verschiedene Banken wenden und Angebote einholen.

Okay, das klingt doch machbar.

Auch mit wenig Eigenkapital kann es klappen.

Echt?

Ja. Es gibt verschiedene Förderprogramme und Finanzierungsmöglichkeiten, die du nutzen kannst.

Spannend. Da muss ich mich mal genauer informieren.

Mach das, es lohnt sich.

Okay, ich habe viel gelernt.

Freut mich.

Aber jetzt bin ich neugierig, wie es weitergeht.

Im nächsten Teil unseres Deep Dives sprechen wir über den Mietvertrag und wie du den perfekten Mieter findest.

Super, da bin ich schon gespannt drauf.

Aber jetzt mal ehrlich: Was kommt eigentlich auf mich zu, wenn ich tatsächlich Vermieter bin?

Na ja, dann geht’s ans Eingemachte, die Verwaltung deiner Immobilie.

Oh je, das klingt nach ganz schön viel Arbeit.

Kann sein, aber es muss nicht kompliziert sein.

Also gib mir mal ein paar Tipps. Wie behalte ich da den Überblick?

Organisation ist das A und O.

Okay, da bin ich ehrlich gesagt nicht so der Profi drin.

Aber keine Sorge, es gibt ein paar einfache Tricks, die dir helfen.

Erzähl.

Am besten legst du dir ein System für deine Dokumente an – Mietverträge und so weiter.

Genau. So hast du alles griffbereit, wenn du es brauchst.

Ja, das macht Sinn. Am besten digital?

Super Idee. Da gibt’s ja mittlerweile viele Möglichkeiten.

Stimmt. Aber sag mal, muss ich eigentlich rund um die Uhr für meine Mieter erreichbar sein?

Natürlich nicht.

Puh, das beruhigt mich.

Aber es ist wichtig, dass du auf Anfragen zeitnah reagierst.

Ja, klar.

So zeigst du deinen Mietern, dass du dich kümmerst.

Und wie sieht’s mit Reparaturen aus? Muss ich immer selbst Hand anlegen?

Kommt drauf an. Kleinere Reparaturen kannst du natürlich selbst erledigen, wenn du handwerklich begabt bist.

Genau.

Aber für größere Sachen solltest du lieber einen Fachmann beauftragen – Elektriker, Installateur und so weiter.

Genau. Und denk dran, für viele Arbeiten an der Immobilie bist du als Vermieter verantwortlich.

Also z.B. die Heizungswartung, die Kontrolle der Elektroanlagen oder die Reinigung des Treppenhauses.

Okay, das klingt ja schon mal nach einer ganzen Menge.

Aber keine Panik, es ist alles machbar, wenn man sich gut organisiert.

Gib mir mal noch ein paar Tipps, wie ich typische Fehler als Vermieter vermeiden kann.

Gerne. Ein häufiger Fehler ist, die Immobilie zu vernachlässigen – also keine Reparaturen zu machen.

Genau. Regelmäßige Wartung und Instandhaltung sind super wichtig.

Ja, das spart am Ende wahrscheinlich sogar Geld.

Absolut. Und es sorgt dafür, dass deine Mieter zufrieden sind.

Stimmt. Unzufriedene Mieter können einem das Leben schwer machen.

So ist es. Und denk auch an die Umgebung deiner Immobilie – Garten, Hof und all sowas.

Genau. Ein gepflegtes Umfeld ist wichtig für den Wohlfühlfaktor und macht die Immobilie attraktiver für neue Mieter.

Richtig.

Und wie sieht’s mit

schwierigen Mietern aus? Was kann ich da tun?

Kommunikation ist alles. Sprich Probleme offen an, und wenn das nicht hilft, dann musst du vielleicht auch mal konsequent sein – Mahnung schreiben oder so.

Ja, zum Beispiel. Aber im Zweifelsfall hol dir Unterstützung von einem Fachmann – Anwalt oder Mieterverein.

Genau. Die kennen sich mit den rechtlichen Aspekten aus.

Okay, ich merke schon, Vermieter zu sein ist nicht immer nur Sonnenschein.

Stimmt. Aber es hat auch viele Vorteile – die Mieteinnahmen zum Beispiel.

Genau. Und du schaffst Wohnraum für andere Menschen.

Das ist auch ein guter Punkt.

In den letzten Teilen unseres Deep Dives haben wir ja schon viel über das Vermieterdasein gelernt, von der Auswahl der Immobilie bis zum Umgang mit Mietern.

Ah, jetzt kommt die Kür: Wie hole ich das Maximum aus meiner Immobilie heraus und sichere mir langfristigen Erfolg als Vermieter?

Da gibt es verschiedene Stellschrauben. Zuerst mal: Kenne deinen Marktwert.

Okay.

Beobachte die Mietpreise in deiner Umgebung und passe deine Miete regelmäßig an.

Aber man muss ja aufpassen wegen der Mietpreisbremse.

Absolut. Informiere dich über die rechtlichen Rahmenbedingungen in deiner Region und handle immer im Einklang mit dem Mietrecht.

Gibt es denn noch andere Möglichkeiten, meine Rendite zu steigern?

Denk mal an Modernisierungen.

Ah ja.

Eine neue Küche, ein modernes Bad oder energieeffiziente Fenster – solche Investitionen steigern den Wert deiner Immobilie und rechtfertigen auch eine höhere Miete.

Klingt gut, aber Modernisierungen können ja ganz schön ins Geld gehen.

Stimmt. Aber du kannst die Kosten auf die Miete umlegen, also sozusagen refinanzieren.

Und eine attraktive Wohnung zieht ja auch solventere Mieter an.

Richtig.

Aber was ist, wenn ich einfach keine Zeit für all diese Aufgaben habe?

Dann kannst du die Verwaltung deiner Immobilie delegieren, zum Beispiel an eine Hausverwaltung.

Genau.

Aber was kostet so eine Hausverwaltung eigentlich?

Die Kosten variieren, aber in der Regel liegen sie bei etwa 5–8 % der Mieteinnahmen.

Okay. Lohnt sich das Vermieter-Dasein denn überhaupt noch?

Absolut. Immobilien sind und bleiben eine der sichersten Anlageformen, trotz steigender Zinsen und strengerer Mietgesetze.

Ja, natürlich gibt es Herausforderungen, aber mit der richtigen Strategie und dem nötigen Wissen kannst du langfristig erfolgreich als Vermieter agieren.

Das sind doch mal motivierende Worte zum Schluss. Vielen Dank für all die wertvollen Tipps und Einblicke.

Gern geschehen.

Ich fühle mich jetzt wirklich gut gerüstet für meine Reise in die Welt der Immobilien.

Wunderbar. Vermieter sein ist ja auch mehr als nur ein Investment.

Stimmt.

Man schafft Wohnraum für andere Menschen.

Genau.

Und trägt dazu bei, dass sich jeder ein gemütliches Zuhause leisten kann.

Ein wichtiger Punkt.

Und damit verabschieden wir uns von dir.

Ja, das war’s für heute und wir wünschen dir viel Erfolg auf deinem Weg zum erfolgreichen Vermieter.

Tschüss und bis zum nächsten Mal bei Miete und Vermögen.

In dieser Folge von Miete und Vermögen richten wir uns heute mal weniger an Vermieter, sondern eher an diejenigen, die den Traum vom Eigenheim verfolgen. Die Baufinanzierung ist für viele Eigennutzer eine der größten Herausforderungen – mit diesen elf goldenen Regeln der Baufinanzierung von CE Baufinanz bieten wir dir einen umfassenden Fahrplan, um dich sicher und gut informiert auf diesen Weg zu machen.

Von der wichtigen Frage des Eigenkapitals – wie viel du mitbringen solltest und welche Vorteile das bringt – über die richtigen Zinssätze und Tilgungsraten bis hin zur Wahl der optimalen Zinsbindung klären wir die essenziellen Grundlagen der Finanzierung. Auch die oft übersehenen Erwerbsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notargebühren und Maklercourtage kommen zur Sprache – Kosten, die schnell 10 bis 15 % des Kaufpreises ausmachen können.

Du erfährst, wie du Rücklagen für unvorhergesehene Ausgaben bildest und warum Fördermittel des Staates eine echte Unterstützung sein können, um die Belastung zu reduzieren. Wir zeigen dir, wie wichtig Flexibilität im Darlehensvertrag sein kann – oder eben nicht, denn manchmal ist weniger mehr. Und nicht zuletzt: wie du die laufenden Kosten wie Nebenkosten und Wohngeld richtig einplanst, damit du im Alltag finanziell entspannt bleibst.

Diese Episode bietet dir das nötige Wissen, um die beste Finanzierung für deine persönliche Wohnsituation zu finden – ohne den Überblick im „Finanzierungsdschungel“ zu verlieren. Wir geben dir wertvolle Tipps zur Auswahl eines unabhängigen Beraters und erklären, warum einfache Finanzierungsmodelle oft die sicherere Wahl sind.

Mit dieser Folge bist du bestens gerüstet, um deinen Weg ins Eigenheim zu starten. Hol dir das nötige Wissen, um Fehler zu vermeiden und finanziell sicher durchzustarten – ideal für alle, die sich langfristig ein Eigenheim aufbauen wollen!

Quelle: 11 goldene Regeln der Baufinanzierung (CE-Baufinanz)

Inhalt der Folge

Herzlich willkommen zurück zu Miete und Vermögen. Schön, dass du wieder dabei bist. Heute geht’s um ein Thema, das wahrscheinlich viele von euch brennend interessiert: Baufinanzierung.

Ja, das ist ja wirklich für viele ein riesengroßes Thema, wenn es ums Eigenheim geht.

Absolut. Und deswegen tauchen wir heute tief ein in die elf goldenen Regeln der Baufinanzierung von CE Baufinanz. Die geben ja quasi so eine Art Fahrplan für alle, die den Traum von den eigenen vier Wänden verwirklichen wollen.

Genau. So ein bisschen Orientierung im Finanzierungsdschungel. Da kann man ja schnell mal den Überblick verlieren.

Ja, absolut. Deswegen fangen wir am besten gleich mal mit Regel Nummer 1 an: Ausreichend Eigenkapital einbringen. CE Baufinanz nennt das den Trumpf beim Hauskauf.

Ja, und das ist auch wirklich so. Mindestens 10 bis 20 % Eigenkapital zusätzlich zu den Nebenkosten sollte man schon mitbringen. Das ist so die Empfehlung.

Wow, das ist ja eine ganze Menge. Aber warum ist denn Eigenkapital so wichtig?

Na ja, je mehr Eigenkapital du hast, desto weniger musst du dich verschulden und das bedeutet geringeres Risiko für die Bank.

Aha. Und das heißt dann für mich bessere Konditionen, niedrigere Zinsen und am Ende des Tages sparst du einfach bares Geld.

Klingt logisch. Aber was ist, wenn man jetzt nicht so viel auf der hohen Kante hat? Muss man dann den Traum vom Eigenheim gleich begraben?

Auf keinen Fall. Es gibt da natürlich auch Möglichkeiten, mit weniger Eigenkapital zu finanzieren.

Echt? Wie denn zum Beispiel?

Zum Beispiel, wenn du ein sehr gutes und sicheres Einkommen hast oder wenn du zusätzliche Sicherheiten bieten kannst, eine Lebensversicherung vielleicht oder sogar eine andere Immobilie.

Okay. Also auch mit weniger Eigenkapital ist der Traum vom Eigenheim nicht gleich geplatzt, aber je mehr, desto besser. Das ist klar. Kommen wir zur Regel Nummer 2: Zinsen und Tilgung kalkulieren. CE Baufinanz gibt da ja eine Faustregel vor: Nominalzins plus mindestens 1,5 % Tilgung geteilt durch 12 Monate. Puh, ganz schön kompliziert. Kannst du das mal für uns mit einem Beispiel durchrechnen?

Klar, gerne. Nehmen wir mal an, der Nominalzins für deinen Kredit liegt bei 3 % und du tilgst mit 1,5 %. Das macht zusammen 4,5 %. Bei einer Darlehenssumme von 100.000 € wären das dann 4500 € im Jahr, die du zurückzahlen musst. Teilst du das durch 12 Monate, landest du bei einer monatlichen Belastung von 375 €.

Aha, jetzt wird’s klarer. Aber warum eigentlich mindestens 1,5 % Tilgung? Könnte man nicht auch weniger tilgen? Dann hätte man ja mehr Geld im Monat zur Verfügung.

Könnte man schon, aber gerade bei den aktuellen niedrigen Zinsen ist eine höhere Tilgung wirklich sinnvoll.

Warum?

Ganz einfach: Du zahlst dein Kredit schneller ab und sparst auf lange Sicht richtig viel Geld an Zinsen.

Stimmt, da hast du natürlich recht. Lieber ein bisschen mehr tilgen und dafür schneller schuldenfrei sein. Klingt nach einem guten Plan.

Aber Moment mal, es gibt doch auch noch Fördermittel vom Staat, oder? Die sollten wir bei der Finanzierungsplanung nicht vergessen.

Absolut richtig. Und damit sind wir auch schon bei Regel Nummer 3: Öffentliche Fördermittel berücksichtigen. CE Baufinanz sagt ja sogar: Keine Finanzierung ohne öffentliche Fördermittel. Wow, das klingt ja erstmal krass.

Ja, aber es macht Sinn, denn Fördermittel können ja wirklich eine Menge Geld sparen.

Ich muss aber ehrlich sagen, ich habe da absolut keinen Durchblick. Wo finde ich denn diese Fördermittel überhaupt und wie kann ich die beantragen?

Keine Sorge, das ist gar nicht so kompliziert, wie es vielleicht klingt. Die wichtigste Anlaufstelle ist die KfW-Bank. Die bietet zinsgünstige Darlehen an, die dir den Traum vom Eigenheim deutlich erleichtern können.

KfW-Bank. Okay. Und was muss ich da tun? Einfach hingehen und nach Fördermitteln fragen?

Na ja, so einfach ist es dann doch nicht. Aber am besten sprichst du das Thema einfach mal mit deinem Baufinanzierungsberater an.

Ach so, okay. Der kennt sich dann mit den Fördermöglichkeiten aus.

Genau. Der kann dir sagen, welche Programme für dich in Frage kommen und wie du die am besten beantragst.

Super. Das ist gut zu wissen. Also: Fördermittel nicht vergessen, da kann man ja wirklich eine Menge Geld sparen.

Aber bevor wir uns jetzt zu früh freuen, sollten wir vielleicht auch über die weniger spaßigen Themen sprechen: Kostenfallen und Rücklagen zum Beispiel.

Richtig. Regel Nummer 4: Erwerbsnebenkosten nicht vergessen – und die haben es leider oft in sich.

Oh ja, da kann ich ein Lied von singen: Grunderwerbsteuer, Notargebühren, Maklercourtage. Da kommt schnell ein ordentlicher Batzen Geld zusammen.

Ja, da hast du recht. Rechne lieber mal mit 12 bis 15 % des Kaufpreises.

Was, so viel? Ja, leider. Das kann bei einem Hauskauf schnell mehrere Zehntausend Euro ausmachen.

Ganz schön heftig. Da kann man ja fast einen Kleinwagen von kaufen.

Ja, die Nebenkosten werden echt oft unterschätzt. Deswegen ist es so wichtig, diese Kosten von Anfang an in deine Finanzierungsplanung mit einzubeziehen, sonst erlebst du am Ende eine böse Überraschung.

Und damit kommen wir auch schon zu Regel Nummer 5: Rücklagen einkalkulieren.

Das heißt, ich sollte nicht mein ganzes Erspartes in die Finanzierung stecken?

Genau. Es ist immer ratsam, eine finanzielle Reserve zu haben. Gerade beim Hauskauf oder Hausbau können immer mal unerwartete Kosten auftauchen.

Zum Beispiel?

Stell dir vor, die Heizung geht kaputt oder das Dach muss repariert werden. Solche unvorhergesehenen Ausgaben können schnell ein Loch in dein Budget reißen, wenn du nicht ausreichend Rücklagen gebildet hast.

Okay, also Rücklagen sind wichtig, um finanziell flexibel zu bleiben. Gibt es denn noch weitere Kostenfallen, die man im Blick haben sollte?

Ja, da wären noch die laufenden Kosten für dein Haus oder deine Wohnung. Regel Nummer 6: Nebenkosten und Wohngeld berücksichtigen. Das sind Kosten, die jeden Monat anfallen. Die musst du bei deiner Finanzierungsplanung unbedingt mit einbeziehen.

Nebenkosten und Wohngeld? Was genau fällt denn da drunter?

Beim Hauskauf fallen zum Beispiel Kosten für die Müllabfuhr an, die Grundsteuer oder die Straßenreinigung. Bei einer Eigentumswohnung kommt noch das Wohngeld dazu, das deckt Kosten ab, die für die Gemeinschaft anfallen, wie die Hausverwaltung, die Reinigung des Treppenhauses oder die Gartenpflege.

Und wie hoch sind diese Nebenkosten ungefähr? Kann man da irgendwie eine Faustregel aufstellen?

Als grobe Orientierung kannst du mit etwa 2 bis 3 € pro Quadratmeter Wohnfläche im Monat rechnen.

Okay, das klingt ja erstmal machbar. Aber hängt die Höhe der Nebenkosten nicht auch von verschiedenen Faktoren ab?

Klar, die Lage der Immobilie spielt eine Rolle, ebenso wie die Ausstattung und natürlich auch der Zustand des Hauses.

Okay, also Nebenkosten und Wohngeld immer im Blick behalten, so vermeidet man böse Überraschungen im Haushaltsbudget. Kommen wir jetzt zu einem Thema, das viele angehende Hausbesitzer wahrscheinlich besonders interessiert: Flexibilität im Darlehensvertrag. Ist das nicht immer von Vorteil?

Nicht unbedingt. Regel Nummer 7 lautet: Flexibilität im Darlehensvertrag ist nicht immer ratsam. Manchmal kann zu viel Flexibilität sogar nach hinten losgehen.

Echt? Das klingt ja spannend. Erzähl mal genauer.

Ja, Sondertilgungsrechte oder die Möglichkeit, das Darlehen vorzeitig abzulösen, klingen natürlich erstmal verlockend. Aber die Banken lassen sich diese Flexibilität oft mit einem Zinsaufschlag bezahlen.

Ach so, verstehe. Das heißt, mehr Flexibilität kann am Ende teurer werden. Das hätte ich jetzt nicht gedacht.

Genau. Und wenn du die Flexibilität dann gar nicht nutzt, hast du am Ende draufgezahlt. Deswegen ist es so wichtig, deine finanzielle Situation realistisch einzuschätzen und zu überlegen, welche Flexibilität du wirklich brauchst. Manchmal ist es klüger, auf bestimmte Optionen zu verzichten und dafür von günstigeren Zinsen zu profitieren.

Das klingt nach einem guten Tipp. Also lieber genau überlegen, welche Flexibilität man wirklich braucht. Aber was ist, wenn plötzlich etwas Unerwartetes passiert? Krankheit, Jobverlust – da kann es ja schnell eng werden mit der Finanzierung. Gibt es da Möglichkeiten, sich abzusichern?

Auf jeden Fall. Und deshalb ist Regel Nummer 8 so wichtig: Einkommen absichern. Denn im Ernstfall willst du ja nicht dein Haus verlieren.

Okay. Aber wie kann ich mein Einkommen dann absichern?

In diesem Fall sind eine Berufsunfähigkeitsversicherung und eine Risikolebensversicherung unverzichtbar.

Berufsunfähigkeitsversicherung und Risikolebensversicherung? Und was genau machen die?

Die Berufsunfähigkeitsversicherung springt ein, wenn du aufgrund von Krankheit oder Unfall deinen Beruf nicht mehr ausüben kannst und kein Einkommen mehr hast. Die Risikolebensversicherung sichert deine Familie finanziell ab, falls du versterben solltest.

Das heißt, meine Familie kann das Haus behalten, auch wenn mir etwas passiert.

Genau. Es wird sichergestellt, dass deine Lieben das Haus behalten können und nicht in finanzielle Schwierigkeiten geraten.

Klingt vernünftig. Lieber einmal mehr absichern als später in Schwierigkeiten stecken. Aber mal ehrlich, beim Thema Baufinanzierung blickt man doch eh kaum durch. Da gibt’s ja so viele Modelle und Kombinationsmöglichkeiten, da kann man ja schnell den Überblick verlieren. Gibt’s da einen Tipp, wie man das Ganze etwas einfacher gestalten kann?

Ja, den gibt es. Regel Nummer 9 besagt: Einfach muss nicht schlecht sein. Oft sind simple Finanzierungsmodelle die beste Wahl.

Erklär mal genauer, was meinst du mit simplen Finanzierungsmodellen?

Klar, Angebote mit Bausparverträgen oder Versicherungen klingen vielleicht erstmal verlockend, aber da lauern oft versteckte Kosten und Risiken. Manchmal ist es besser, auf Nummer sicher zu gehen und die klassische Baufinanzierung zu wählen.

Die ist dann transparenter?

Genau. Du weißt genau, woran du bist.

Einfachheit statt Komplexität – das klingt nach einem guten Motto für die Baufinanzierung. Aber was ist mit der Zinsbindung? Sollte man lieber kurz oder lang binden?

Gute Frage. Regel Nummer 10 lautet: Die richtige Zinsbindung heißt heute häufig Kombination zweier Zinsbindungen.

Zwei Zinsbindungen? Das klingt ja spannend. Erzähl mal genauer.

Gerne. CE Baufinanz empfiehlt oft, die Darlehenssumme auf zwei verschiedene Laufzeiten aufzuteilen, zum Beispiel 15 Jahre und 25 Jahre. So profitierst du von den aktuell niedrigeren Zinsen bei der kürzeren Laufzeit und hast gleichzeitig die Sicherheit einer längeren Zinsbindung für einen Teil deines Kredits.

Oha, das ist ja clever. So sichert man sich quasi das Beste aus beiden Welten – niedrigere Zinsen und gleichzeitig langfristige Planungssicherheit.

Genau. Aber bei all den Regeln und Tipps: Wen soll man da eigentlich fragen? Wer kann mir bei der Baufinanzierung wirklich helfen?

Ganz wichtig ist Regel Nummer 11: den richtigen Berater finden und auf Unabhängigkeit achten. Der richtige Berater ist Gold wert.

Stimmt. Aber was macht denn einen guten Berater aus? Worauf sollte ich bei der Suche achten?

Ein guter Berater ist unabhängig und an keine bestimmte Bank gebunden. Er vergleicht verschiedene Angebote und findet die optimale Finanzierung für dich. Er nimmt sich Zeit, erklärt dir alles verständlich und beantwortet geduldig deine Fragen. Denn am Ende geht’s ja um deine finanzielle Zukunft.

Das heißt, ich sollte mich nicht einfach an meine Hausbank wenden?

Kannst du natürlich machen, aber du solltest dich nicht nur auf ein Angebot verlassen. Vergleiche verschiedene Banken und lass dich unabhängig beraten. Nur so findest du die wirklich beste Finanzierung für dein Traumhaus.

Super Tipp. Also lieber mehrere Angebote einholen und vergleichen. Aber wo finde ich denn einen unabhängigen Berater? Wo kann ich mich da informieren?

Im Internet gibt es Vergleichsportale, da findest du unabhängige Berater in deiner Nähe. Oder du fragst Freunde und Bekannte, die schon gebaut haben. Meistens hat man ja jemanden im Bekanntenkreis, der gute Erfahrungen mit einem bestimmten Berater gemacht hat.

Stimmt. Mundpropaganda ist immer noch die beste Werbung.

Okay, bevor wir jetzt zum Ende kommen, lass uns noch mal kurz alle elf Regeln zusammenfassen.

Regel Nummer 1: Ausreichend Eigenkapital einbringen. Je mehr, desto besser.

Genau.

Und Regel Nummer 2: Zinsen und Tilgung kalkulieren. Lieber etwas mehr tilgen und schneller schuldenfrei sein.

Regel Nummer 3: Öffentliche Fördermittel berücksichtigen, da lässt sich richtig Geld sparen.

Stimmt. Und Regel Nummer 4: Erwerbsnebenkosten nicht vergessen. Die können ganz schön ins Geld gehen.

Regel Nummer 5: Rücklagen einkalkulieren für unvorhergesehene Ausgaben und Reparaturen.

Ganz wichtig. Regel Nummer 6: Nebenkosten und Wohngeld berücksichtigen. Die laufenden Kosten nicht vergessen.

Regel Nummer 7: Flexibilität im Darlehensvertrag nicht immer ratsam. Kann teuer werden, wenn man sie nicht braucht.

Richtig. Regel Nummer 8: Einkommen absichern mit Berufsunfähigkeits- und Risikolebensversicherung.

Regel Nummer 9: Einfach muss nicht schlecht sein. Eine Finanzierung, die man versteht.

Genau. Regel Nummer 10: Richtige Zinsbindung heißt heute häufig Kombination zweier Zinsbindungen. So sichert man sich niedrige Zinsen und langfristige Planungssicherheit.

Und zu guter Letzt, Regel Nummer 11: den richtigen Berater finden und auf Unabhängigkeit achten. Ein guter Berater ist Gold wert.

Super zusammengefasst. Mit diesen elf goldenen Regeln bist du bestens gerüstet für die Finanzierung deines Traumhauses.

Absolut. Du siehst, beim Thema Baufinanzierung gibt es einiges zu beachten, aber keine Sorge, mit der richtigen Vorbereitung und Beratung klappt es bestimmt. Informiere dich gut, vergleiche Angebote und lass dich von einem unabhängigen Experten beraten.

Genau. Dann steht dem Traum vom Eigenheim nichts mehr im Wege.

In diesem Sinne, viel Erfolg bei der Verwirklichung deines Wohntraums. Und das war’s für heute von Miete und Vermögen. Wir hoffen, du konntest einige hilfreiche Tipps und Informationen für deine Baufinanzierung mitnehmen. Bis zum nächsten Mal.

Tschüss.

In dieser Folge von Miete und Vermögen tauchen wir tief in das Frühjahresgutachten 2024 des ZIA ein und beleuchten die Herausforderungen und Chancen, die sich für Vermieter aktuell am deutschen Immobilienmarkt ergeben. Du erfährst, wie du als Vermieter angesichts steigender Zinsen, sinkender Bauaktivitäten und einer angespannten wirtschaftlichen Lage deine Mieteinnahmen sichern und langfristig wettbewerbsfähig bleiben kannst.

Wir sprechen über die Preiskorrekturen im Immobilienmarkt und die steigenden Mieten in deutschen Metropolen, wobei das Gutachten vor überzogenen Mieterhöhungen warnt. Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, wie Stagnation und hohe Inflation, beeinflussen den Mietmarkt zunehmend und fordern ein strategisches Vorgehen von Vermietern. Außerdem werfen wir einen Blick auf andere Immobiliensegmente, von Büro- über Logistik- bis hin zu Hotelimmobilien, und analysieren die Trends und Entwicklungen, die Vermieter kennen sollten.

Abgerundet wird die Folge mit konkreten Handlungsempfehlungen: Von der Balance zwischen fairen Mieten und Wirtschaftlichkeit bis hin zur energetischen Sanierung und den Chancen der Digitalisierung erhältst du wertvolle Tipps, wie du deine Immobilie zukunftssicher gestalten kannst. Eine Pflichtfolge für alle Vermieter, die auch in turbulenten Zeiten den Überblick behalten möchten!

Quelle: ZIA Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft 2024

Inhalt der Folge

Herzlich willkommen bei Miete und Vermögen. Schön, dass du wieder dabei bist. Heute nehmen wir dich mit auf eine Deepdive in die aktuelle Lage am deutschen Immobilienmarkt.

Genau. Und wie du dir wahrscheinlich denken kannst, gibt es für Vermieter gerade einige Herausforderungen zu meistern.

Stimmt. Umso wichtiger ist es, dass wir uns gut informieren. Und da kommt das Frühjahrsgutachten 2024 ins Spiel. Ein echter Kompass für uns Vermieter, um durch diese, ja sagen wir mal, stürmische See zu navigieren.

Absolut. In diesem Gutachten stecken einige wichtige Erkenntnisse. Zum Beispiel geht es um Preiskorrekturen am Immobilienmarkt

und natürlich die gestiegenen Zinsen, die ja vielen Investoren gerade Kopfschmerzen bereiten.

Richtig. Und natürlich auch die Frage, wie sich das alles auf die Mieteinnahmen auswirkt.

Genau, das ist ja die entscheidende Frage für uns Vermieter. Bringt uns das Gutachten da Licht ins Dunkel?

Ja, auf jeden Fall. Das Gutachten zeigt, dass die Mieten in den A-Städten, also in Metropolen wie Berlin, Hamburg oder München, zwar weiter steigen, aber gleichzeitig wird vor übertriebenen Mieterhöhungen gewarnt. Das heißt, Augenmaß ist gefragt.

Absolut. Du musst die lokale Marktsituation im Blick behalten und faire Mieten verlangen. Aber es gibt noch einen anderen wichtigen Faktor, der die Mieteinnahmen beeinflussen kann.

Du meinst die gesamtwirtschaftliche Lage in Deutschland?

Genau. Und da malt das Gutachten ja kein rosiges Bild: Stagnation beim BIP, hohe Inflation, steigende Insolvenzen.

Klingt erstmal nicht gerade nach Mietparadies, oder?

Was mich besonders fasziniert, ist, wie eng diese makroökonomischen Faktoren mit dem Mietmarkt verknüpft sind. Stell dir das vor wie ein großes Zahnradwerk. Wenn ein Zahnrad stockt, wirkt sich das auf das ganze System aus.

Und in diesem Fall ist das stockende Zahnrad die Wirtschaft, die direkt die Nachfrage nach Mietwohnungen und die Zahlungsfähigkeit der Mieter beeinflusst.

Genau. Ein schwaches Wirtschaftswachstum kann dazu führen, dass die Leute vorsichtiger mit ihren Ausgaben sind und sich vielleicht gegen einen Umzug oder eine größere Wohnung entscheiden.

Das heißt, es könnte zu längeren Leerständen kommen, oder es wird schwieriger, neue Mieter zu finden, die bereit sind, die Miete zu zahlen.

Richtig. Und dann kommt noch ein weiterer Faktor dazu, der Rückgang der Baufertigstellungen. Das Gutachten zeigt, dass im Geschosswohnungsbau 25 % weniger Wohnungen fertiggestellt wurden als noch 2011.

Wow. 25 %, das ist ja ein enormer Rückgang. Weniger Angebot bei gleichzeitig steigender Nachfrage klingt nach einer echten Herausforderung, besonders in den beliebten A-Städten.

Absolut. Und diese Verknappung treibt natürlich die Mietpreise weiter in die Höhe. Laut Gutachten sind die Neuvertragsmieten in den A-Städten zwischen 3,3 % und 5,1 % gestiegen, während gleichzeitig die Kaufpreise sinken.

Das ist ja paradox. Sinkende Kaufpreise, aber steigende Mieten. Wie kann das sein?

Das liegt vor allem an den gestiegenen Baukosten. Stell dir vor, bei Baukosten von 4.000 € pro Quadratmeter und Bauzinsen von 4 % bräuchtest du als Investor eine Kostenmiete von 21 € pro Quadratmeter, um die Kosten zu decken.

21 € pro Quadratmeter, das ist ja eine Hausnummer. Kein Wunder, dass Investoren gerade so vorsichtig sind.

Genau. Neue Wohnungen zu bauen, ist im Moment einfach zu teuer, um rentable Mieten zu erzielen, und das verschärft die Situation am Mietmarkt zusätzlich.

Die Lage ist also angespannt, aber was können Vermieter jetzt konkret tun, um ihre Mieteinnahmen zu sichern und ihre Immobilie zukunftsfähig zu machen?

Da kommen wir zu einem der spannendsten Teile des Gutachtens, den Handlungsempfehlungen.

Spannend. Da bin ich aber gespannt.

Bevor wir zu den Empfehlungen kommen, lass uns noch einen Blick auf die anderen Segmente des Immobilienmarktes werfen.

Stimmt, das Gutachten betrachtet ja nicht nur den Wohnungsmarkt, sondern auch Büroimmobilien, Einzelhandel, Logistik und Hotels.

Genau. Fangen wir doch mal mit den Büroimmobilien an. Da ist die Lage ja besonders spannend, denn Homeoffice und Remote Work haben die Karten neu gemischt.

Ja, viele Unternehmen brauchen jetzt weniger Bürofläche, oder?

Das stimmt. Besonders in den Randlagen. Gleichzeitig steigen aber die Anforderungen an die Qualität der Büroflächen. Nachhaltigkeit, Energieeffizienz, moderne Ausstattung – all das spielt eine immer größere Rolle.

Das heißt, Vermieter von Büroimmobilien müssen umdenken.

Absolut. Das Gutachten prognostiziert zwar weiterhin hohe Fertigstellungszahlen in den A-Städten, also in den Toplagen, und die Mieten im Spitzensegment steigen weiter an. Aber in den peripheren Lagen, also am Stadtrand, müssen Investoren mit Preiskorrekturen rechnen.

Lage und Ausstattung sind also entscheidend.

Genau. Flexibilität ist hier das Stichwort. Unternehmen suchen nach Flächen, die sich an ihre Bedürfnisse anpassen lassen.

Und wie sieht es bei den Unternehmensimmobilien aus? Produktionsflächen, Lagerhallen, Werkstätten und so weiter.

Da spielt natürlich die konjunkturelle Entwicklung eine große Rolle. Wenn die Wirtschaft schwächelt, investieren Unternehmen weniger in neue Produktionsstätten, und das wirkt sich auf die Nachfrage nach Unternehmensimmobilien aus.

Logisch, wenn die Auftragslage unsicher ist, halten sich Unternehmen mit Investitionen zurück.

Genau. Das Gutachten rät Investoren in diesem Segment, besonders auf die Bonität der Mieter zu achten und langfristige Mietverträge anzustreben.

Stabilität ist also Trumpf. Aber es gibt ja auch einen Bereich, der gerade boomt: die Logistikimmobilien.

Ja, die Logistikbranche profitiert natürlich vom wachsenden Onlinehandel. Immer mehr Menschen bestellen ihre Waren im Internet. Das führt zu einer steigenden Nachfrage nach Lagerflächen.

Klingt nach einem sicheren Investment.

Na ja, so einfach ist es nicht. Steigende Baukosten, Engpässe bei Baumaterialien und längere Genehmigungsverfahren machen es den Projektentwicklern nicht leicht. Das Gutachten warnt auch vor diesen Risiken.

Also ist Vorsicht geboten.

Auf jeden Fall. Und dann kommt noch die Unsicherheit durch die geopolitische Lage dazu. Trotzdem bleiben Logistikimmobilien ein spannender Markt mit viel Potenzial, besonders in den Ballungsräumen, wo die Nachfrage besonders hoch ist.

Spannend. Kommen wir zum Schluss noch zum Hotelmarkt. Wie hat sich der in den letzten Jahren entwickelt?

Die Hotellerie hat natürlich stark unter der Coronapandemie gelitten, aber jetzt erholt sich der Markt langsam wieder.

Das freut mich zu hören. Aber gibt es nicht auch Herausforderungen?

Ja, natürlich. Die gestiegenen Energiepreise und die hohe Inflation machen es den Hotelbetreibern nicht leicht. Und dann kommt noch der anhaltende Fachkräftemangel dazu.

Das klingt nach einer echten Herkulesaufgabe.

Aber trotzdem zeichnet sich im Hotelmarkt ein vorsichtiger Optimismus ab. Die Nachfrage nach Hotelaufenthalten steigt wieder, und das sorgt für eine gewisse Stabilisierung.

Das sind ja einige spannende Einblicke in die verschiedenen Segmente des Immobilienmarktes. Was ich mich jetzt frage: Was bedeuten diese Entwicklungen konkret für mich als Vermieter? Was kann ich tun, um in diesem dynamischen Umfeld erfolgreich zu sein?

Das Gutachten liefert dazu einige interessante Handlungsempfehlungen, die wir uns jetzt genauer anschauen sollten.

Ja, genau. Das Gutachten liefert nicht nur eine Analyse der Lage, sondern eben auch konkrete Handlungsempfehlungen für Vermieter. Ein wichtiger Punkt ist die Mietpreisentwicklung. Wie wir vorhin schon gehört haben, steigen die Mieten in den A-Städten zwar weiter, aber das Gutachten warnt auch vor übertriebenen Mieterhöhungen,

also ist Augenmaß gefragt.

Genau. Es geht darum, die Balance zu finden. Du musst deine Mieteinnahmen sichern, aber gleichzeitig auch wettbewerbsfähig bleiben und faire Mieten anbieten.

Klar, man will ja seine Mieter auch langfristig halten. Was ich mich auch frage: Energetische Sanierung, wie wichtig ist das denn? Das Gutachten betont es ja immer wieder.

Energetische Sanierung ist wirklich ein Muss für Vermieter, die ihre Immobilie zukunftsfähig machen wollen. Und das nicht nur aus ökologischen Gründen, sondern auch aus ökonomischen.

Stimmt, energetische Sanierung ist auch ökonomisch sinnvoll. Du sparst Energiekosten und steigerst den Wert deiner Immobilie. Und Mieter sind ja auch bereit, für eine energieeffiziente Wohnung mehr Miete zu zahlen.

Stimmt. Nachhaltigkeit und Wohnkomfort werden immer wichtiger,

Aber energetische Sanierung ist ja auch mit hohen Investitionen verbunden.

Das stimmt. Aber es gibt ja Förderprogramme und Finanzierungsmöglichkeiten, die dir dabei helfen können. Wenn ich das Gutachten richtig verstehe, geht es für Vermieter jetzt vor allem darum, aktiv zu werden, sich auf die neuen Herausforderungen einzustellen und die Chancen der Digitalisierung zu nutzen.

Genau. Der Immobilienmarkt ist im Wandel. Als Vermieter ist es wichtig, informiert zu bleiben, sich weiterzubilden und aktiv zu handeln.

Und genau dabei will Miete und Vermögen dich unterstützen. Vielen Dank fürs Zuhören und bis zum nächsten Deepdive.

In dieser Folge von Miete und Vermögen nehmen wir das oft gepriesene Immobilieninvestment genau unter die Lupe und fragen uns: Lohnt es sich wirklich? Basierend auf dem beliebten Finanzfluss-Video beleuchten wir das sogenannte „Cashflow-Modell“, bei dem die Mieteinnahmen die Kreditkosten decken sollen. Aber ist es wirklich so einfach?

Gemeinsam diskutieren wir versteckte Kosten und Risiken, die viele neue Vermieter überraschen – von Instandhaltung und Sonderumlagen bis hin zu Mietausfällen. Außerdem vergleichen wir Faustregeln wie die „30er-Regel“ mit realistischeren Modellen, wie dem „Mietmultiplikator,“ und zeigen auf, wo dieses Modell an seine Grenzen stößt. Besonders in begehrten Städten wie München und Hamburg wird schnell klar: Der Weg zum profitablen Immobilieninvestment ist komplexer als gedacht.

Doch es gibt Alternativen! Neben dem klassischen Cashflow-Modell sprechen wir über Strategien wie „Buy and Hold,“ „Flipping,“ und Nischeninvestitionen, die besonders für risikofreudige und strategisch denkende Investoren interessant sein können.

Egal, ob du neu im Bereich Immobilieninvestments bist oder einfach tiefer in das Thema einsteigen möchtest – in dieser Folge bekommst du wertvolle Einblicke und praxisnahe Tipps, um eine fundierte Entscheidung zu treffen.

Quelle: Video von Finanzfluss auf youtube.com

Inhalt der Folge

Herzlich willkommen zu Miete und Vermögen. Heute schauen wir uns mal an, ob sich eine Immobilie als Investment wirklich lohnt.

Du kennst bestimmt diesen Traum. Du kaufst eine Wohnung, vermietest sie und dein Mieter zahlt quasi nebenbei deinen Kredit ab.

Ja,

klingt erstmal super einfach, aber ist es das auch? Wir tauchen heute tief ein in ein Video von Finanzfluss. Die haben genau dieses Thema auseinander genommen.

Okay.

Finanzfluss nennt dieses Modell das Cashflow-Modell. Die Idee dahinter ist, dass deine Mieteinnahmen den Kredit abdecken und im besten Fall bleibt noch etwas für dich übrig.

Genau, das ist die Theorie. Aber wie so oft im Leben ist die Praxis dann doch etwas komplizierter.

Was macht’s denn so kompliziert?

Du musst als Vermieter viele verschiedene Kostenfaktoren im Blick behalten.

Okay. Und was genau meinst du damit?

Zum einen fallen natürlich die ganz offensichtlichen Kosten an, wie die monatliche Kreditrate, aber es gibt auch viele versteckte Kosten, die man leicht übersieht.

Oh ja, gib mal ein paar Beispiele.

Klar, denk mal an die Kaufnebenkosten: Notar, Grundbucheintrag, Grunderwerbsteuer. All das summiert sich. Finanzfluss rechnet hier mit 10 bis 12 % zusätzlich zum Kaufpreis.

Krass.

Dazu kommen dann noch laufende Kosten wie Instandhaltung der Immobilie, geschätzt auf 1,5 % des Kaufpreises pro Jahr.

Mhm.

Und dann gibt’s ja auch noch die Eigentümergemeinschaft, die plötzlich Sonderumlagen beschließt.

Stimmt.

Da kommen schnell unvorhergesehene Kosten auf dich zu.

Okay, da kommt einiges zusammen. Und wie sieht’s mit Versicherungen aus? Brauche ich die auch?

Versicherungen sind natürlich optional, aber ich würde sie auf jeden Fall empfehlen.

Okay.

Eine Mietnomadenversicherung schützt dich beispielsweise, falls ein Mieter die Miete nicht zahlt und einfach verschwindet. Und auch eine Rechtsschutzversicherung kann Gold wert sein, wenn es mal zu rechtlichen Streitigkeiten kommt.

Das klingt nach jeder Menge Ausgaben, aber lass uns mal über die Einnahmen sprechen. Was kann ich denn als Vermieter erwarten?

Die Haupteinnahmequelle ist natürlich die Nettokaltmiete, also die Miete ohne Nebenkosten.

Ja,

hinzu kommen die Nebenkostenvorauszahlungen, die du von deinem Mieter erhältst, um laufende Kosten wie Wasser, Heizung und Müllabfuhr zu decken.

Aber die Miete landet doch nicht komplett in meiner Tasche, oder?

Richtig, du musst auf deine Mieteinnahmen Steuern zahlen. Allerdings kannst du bestimmte Ausgaben wie z. B. den Kredit oder Abschreibungen steuerlich geltend machen.

Das klingt ja erstmal ganz gut.

Allerdings solltest du das sogenannte Mietausfallrisiko nicht vergessen.

Was bedeutet das genau?

Es besteht immer das Risiko, dass ein Mieter die Miete nicht zahlt oder deine Wohnung mal leer steht.

Finanzfluss geht in seinen Berechnungen von einem durchschnittlichen Mietausfallrisiko von 2,5 % der Nettokaltmiete aus.

Man muss also mit allem rechnen. Gibt es denn eine Faustregel, mit der man abschätzen kann, ob sich eine Immobilie als Investment überhaupt lohnt?

Ja, eine beliebte Faustregel besagt, dass der Kaufpreis nicht mehr als das 30-Fache der jährlichen Nettokaltmiete betragen sollte. Das klingt erstmal ganz einfach und einleuchtend, aber Finanzfluss hat diese Regel in ihrem Video genauer unter die Lupe genommen und ist zu einem interessanten Ergebnis gekommen.

Und zu welchem Ergebnis sind die gekommen?

Lass es mich so sagen, diese 30er-Regel ist in der Realität oft nicht anwendbar.

Erzähl, was genau haben die dann herausgefunden?

Finanzfluss rechnet in ihrem Video mit einem konkreten Beispiel. Sie gehen von einer Immobilie mit einer monatlichen Nettokaltmiete von 903 € aus. Nach der 30er-Regel dürfte der Kaufpreis also maximal 320.000 € betragen.

Soweit so gut.

Rechnet man jetzt aber die Kaufnebenkosten von 12 % dazu, landet man bei einem maximalen Kreditbetrag von rund 360.000 €. Finanzfluss geht in ihrem Beispiel von einer Vollfinanzierung mit einem Zinssatz von 3,6 % aus, was aktuell ein sehr günstiger Zinssatz ist. Bei einer Kreditlaufzeit von 30 Jahren ergibt das eine jährliche Kreditrate von 20.000 €.

Und reicht die Miete aus, um diese Rate zu stemmen?

Leider nein. Wenn man von den Mieteinnahmen – also 903 € x 12 Monate – das Mietausfallrisiko von 2,5 % und die Instandhaltungskosten von 1,5 % des Kaufpreises abzieht, bleibt am Ende ein jährliches Defizit von 14.300 € übrig.

Das heißt, die 30er-Regel ist kompletter Quatsch?

Ja, nicht unbedingt. Sie zeigt aber, dass diese einfache Rechnung oft nicht alle relevanten Faktoren berücksichtigt. Selbst wenn man mit längeren Kreditlaufzeiten oder niedrigeren Instandhaltungskosten rechnet, bleibt das Ergebnis in diesem Beispiel negativ.

Heißt das, der Traum vom Mieter, der den Kredit abbezahlt, ist nur eine Illusion?

Es ist nicht unmöglich, aber man muss eben sehr sorgfältig kalkulieren und alle Kostenfaktoren im Blick behalten. Die 30er-Regel ist einfach zu simpel gestrickt.

Gibt es denn eine bessere Methode, um den optimalen Kaufpreis zu berechnen?

Finanzfluss schlägt den sogenannten Mietmultiplikator vor.

Was ist das genau? Noch nie gehört.

Der Mietmultiplikator gibt an, wie viel mal höher der Kaufpreis im Vergleich zur jährlichen Nettokaltmiete ist. In unserem Beispiel mit der 903 € Miete und dem Kaufpreis von 360.000 € läge der Mietmultiplikator also bei etwa 33.

Okay, aber was bringt mir dieser Mietmultiplikator jetzt?

Finanzfluss hat eine Tabelle erstellt, die zeigt, welcher Mietmultiplikator bei verschiedenen Zinssätzen, Eigenkapitalquoten und Kosten realistisch ist. Demnach liegt ein nachhaltiger Mietmultiplikator – also einer, bei dem sich die Immobilie selbst trägt – zwischen 13 und 19.

Das heißt, der Kaufpreis sollte höchstens 13 bis 19 mal so hoch sein wie die jährliche Nettokaltmiete. Das ist ja deutlich niedriger als die 30er-Regel, aber gibt es überhaupt Immobilien, die diese Kriterien erfüllen?

Finanzfluss hat sich dazu Daten angeschaut und die Mietmultiplikatoren in verschiedenen deutschen Städten analysiert.

Und wie sieht’s aus?

In den sogenannten A-Lagen, also den begehrten Großstädten wie München, Frankfurt oder Hamburg, liegen die Mietmultiplikatoren weit über diesem nachhaltigen Bereich. In München liegt er beispielsweise bei rund 30. Das heißt, dort ist es quasi unmöglich, eine Immobilie zu finden, die sich mit dem Cashflow-Modell trägt.

Das klingt ja ziemlich ernüchternd. Heißt das, das Cashflow-Modell funktioniert nur irgendwo im Nirgendwo?

Nicht unbedingt. Finanzfluss hat auch sogenannte C- und D-Lagen untersucht, also Städte mit weniger attraktiven Standorten. Dort liegen die Mietmultiplikatoren teilweise im Bereich von 12 bis 17.

Klingt ja schon viel besser, aber ist es nicht riskanter, in diesen Lagen zu investieren?

Natürlich gibt es auch hier Risiken. In C- und D-Lagen sind die Leerstandsquoten oft höher, und die Instandhaltungskosten können aufgrund des älteren Gebäudebestands ebenfalls steigen.

Man muss also genau abwägen, ob die niedrigeren Kaufpreise die höheren Risiken aufwiegen.

Genau. Finanzfluss betont, wie wichtig es ist, gründlich zu recherchieren, Due Diligence zu betreiben und realistische Berechnungen anzustellen.

Spannend finde ich ja, dass Finanzfluss erwähnt, dass handwerklich begabte Menschen gute Chancen haben, mit Immobilien Gewinn zu machen. Wie meinen die das?

Na ja, wenn du selbst renovieren und sanieren kannst, sparst du natürlich eine Menge Geld und kannst die Rendite deiner Immobilie deutlich erhöhen.

Das leuchtet ein, aber es ist ja nicht nur eine Frage des handwerklichen Geschicks, oder?

Natürlich nicht. Finanzfluss betont auch, wie wichtig ein sicheres Einkommen und eine gute Bonität sind, um überhaupt eine Finanzierung zu bekommen.

Immobilien als Investment sind also nicht für jeden geeignet.

So kann man das sagen. Du brauchst ein gewisses finanzielles Polster und solltest die Risiken nicht unterschätzen.

Was ich aus dem Video von Finanzfluss mitnehme: Immobilien als Investments sind kein Selbstläufer. Man muss gut kalkulieren, recherchieren und die Risiken im Blick behalten.

Absolut. Und du solltest nicht vergessen, dass es auch andere Anlagemöglichkeiten gibt, die vielleicht besser zu deinen Bedürfnissen und Zielen passen.

Das stimmt. Finanzfluss rät ja auch dazu, sein Vermögen breit zu streuen, gerade am Anfang seiner Investmentkarriere. Aber wenn dieses Cashflow-Modell in den begehrten deutschen Großstädten nicht so gut funktioniert, mit welchen Strategien erzielen Investoren dann in diesen Gebieten Gewinne mit Immobilien?

Das ist eine sehr gute Frage, und es gibt tatsächlich einige alternative Strategien, die wir uns in unserem nächsten Deep Dive genauer ansehen werden.

Das klingt spannend. Ich bin schon gespannt. Bis dahin kannst du dich ja mal auf der Webseite von Finanzfluss umschauen. Dort findest du viele Infos und Videos rund um die Themen Geldanlage, Vermögensaufbau und Finanzprodukte. Bis zum nächsten Mal bei Miete und Vermögen.

Du hast recht. Es gibt tatsächlich einige alternative Strategien für Immobilieninvestments, gerade in den begehrten Großstädten.

Okay, lass uns diese Strategien mal genau unter die Lupe nehmen. Was machen denn Investoren anders als beim klassischen Cashflow-Modell?

Ein wichtiger Unterschied ist, dass sie sich oft auf die Wertsteigerung der Immobilie konzentrieren, anstatt auf laufende Mieteinnahmen. In A-Lagen steigen die Immobilienpreise tendenziell stärker als in weniger attraktiven Gebieten.

Das heißt, die Investoren kaufen eine Immobilie und warten einfach ab, bis sie im Wert gestiegen ist, um sie dann mit Gewinn zu verkaufen.

Genau, das nennt man den Buy-and-Hold-Ansatz – kaufen, halten und auf steigende Preise hoffen. Das kann sich natürlich lohnen, wenn man ein gutes Gespür für den Markt hat und die zukünftige Entwicklung richtig einschätzt.

Aber birgt das nicht auch ein gewisses Risiko? Was passiert, wenn die Preise nicht wie erwartet steigen oder sogar fallen?

Natürlich ist das ein Risiko, das man nicht außer Acht lassen sollte. Immobilienmärkte sind zyklisch und es gibt keine Garantie für steigende Preise. Aber in begehrten Städten ist die Wahrscheinlichkeit für Wertsteigerung historisch gesehen höher als in anderen Regionen.

Verstehe. Das ist also eher eine Strategie für risikofreudige Investoren mit langem Atem. Gibt es denn auch Strategien, die auf kurzfristigeren Gewinn abzielen?

Ja, da gibt es z. B. das sogenannte Flipping. Bei dieser Strategie kaufen Investoren Immobilien, die renovierungsbedürftig sind, sanieren sie und verkaufen sie dann mit Gewinn weiter.

Das klingt ja fast wie diese Fix-and-Flip-Projekte, die wir aus dem Fernsehen kennen. Man kauft eine heruntergekommene Immobilie, peppt sie auf und verkauft sie dann schnell wieder.

Genauso ist es. Aber diese Strategie erfordert ein gutes Netzwerk an Handwerkern und viel Erfahrung im Immobilienbereich. Du musst die Kosten für die Sanierung realistisch einschätzen und den optimalen Verkaufszeitpunkt finden.

Das klingt nach einem Job für Profis. Gibt es denn auch Strategien, die weniger aufwendig sind und trotzdem attraktive Renditen versprechen?

Eine Möglichkeit sind sogenannte Nischenimmobilien. Das können Studentenwohnheime, Seniorenresidenzen oder Mikroapartments sein.

Was ist denn das Besondere an diesen Immobilien?

Nischenimmobilien sprechen eine ganz spezifische Zielgruppe an und sind oft weniger konjunkturabhängig als klassische Mietwohnungen. Sie bieten zudem die Möglichkeit, höhere Renditen zu erzielen, da die Nachfrage nach solchen Immobilien oft größer ist als das Angebot.

Das klingt interessant, aber ist es nicht schwierig, solche Nischenimmobilien zu finden?

Es erfordert sicherlich mehr Recherche und Marktkenntnis als bei klassischen Mietwohnungen, aber es gibt spezialisierte Makler und Plattformen, die sich auf Nischenimmobilien konzentrieren.

Verstehe. Es gibt also verschiedene Strategien für unterschiedliche Risikoprofile und Zeithorizonte. Was mich jetzt noch interessieren würde: Welche Rolle spielt eigentlich die Finanzierung bei diesen alternativen Strategien?

Die Finanzierung ist natürlich immer ein entscheidender Faktor, egal für welche Strategie du dich entscheidest. Aber in A-Lagen ist es oft schwieriger, eine Finanzierung zu bekommen, da die Banken das Risiko höher einschätzen.

Das heißt, ich brauche mehr Eigenkapital und eine bessere Bonität.

Genau. Und du musst die Finanzierungskosten immer im Blick behalten, da sie die Rendite deiner Immobilie stark beeinflussen können.

Was ich aus unserer Diskussion mitnehme: In begehrten Städten ist es deutlich schwieriger, mit dem klassischen Cashflow-Modell erfolgreich zu sein. Man muss andere Strategien verfolgen, die auf Wertsteigerung, Sanierung oder Nischenmärkte abzielen.

Absolut. Und du solltest dir immer bewusst sein, dass Immobilieninvestments mit Risiken verbunden sind. Gründliche Recherche, realistische Kalkulationen und eine solide Finanzierung sind unerlässlich.

Das stimmt. Aber wenn man seine Hausaufgaben macht und die richtige Strategie wählt, können Immobilien auch in A-Lagen ein lukratives Investment sein.

Da hast du recht. Und wer weiß, vielleicht tauchen wir in einem zukünftigen Deep Dive noch tiefer in die Welt der Immobilien-Investments ein.

Das finde ich super spannend. Aber jetzt erstmal genug Input zum Thema Immobilien. Was hältst du davon, wenn wir in unserem nächsten Deep Dive ein ganz anderes Thema behandeln?

Sehr gerne. Ich bin immer offen für neue Themen und Herausforderungen.

Super, dann lass uns doch mal unsere Hörer fragen, welche Themen sie interessieren. Schreibt uns gerne eure Vorschläge in die Kommentare oder schickt uns eine Nachricht.

Das ist eine gute Idee. Wir freuen uns immer über Feedback und Anregungen von unseren Hörern.

In diesem Sinne: Bis zum nächsten Mal bei Miete und Vermögen. Bevor wir uns neuen Themen widmen, möchte ich aber noch mal auf einen Punkt zurückkommen, der mir beim Video von Finanzfluss besonders aufgefallen ist.

Ja, gerne. Schieß los. Welcher Punkt interessiert dich denn?

Finanzfluss hat ja betont, dass Immobilieninvestments nicht unbedingt die erste Wahl für junge Anleger sein sollten. Stattdessen empfehlen sie, erstmal breit am Kapitalmarkt zu investieren. Warum eigentlich? Was spricht denn dagegen, früh in Immobilien zu investieren?

Es gibt da mehrere Gründe. Zum einen sind Immobilien eine sehr illiquide Anlageform. Das heißt, du kannst sie nicht so einfach verkaufen wie Aktien oder Fondsanteile. Wenn du plötzlich Geld brauchst, kann das zum Problem werden.

Ja, das stimmt. Und Immobilieninvestments erfordern ja auch ein hohes Anfangskapital, das viele junge Leute einfach noch nicht haben.

Genau. Gerade am Anfang deiner Karriere hast du vielleicht noch nicht genug Eigenkapital angespart, um eine Immobilie zu finanzieren. Selbst wenn du eine Finanzierung bekommst, musst du die monatlichen Raten stemmen können.

Das heißt, man bindet sich mit einem Immobilieninvestment langfristig und schränkt seinen finanziellen Spielraum ein.

So kann man das sagen. Deshalb ist es wichtig, dass du dir die Entscheidung für ein Immobilieninvestment gut überlegst und alle finanziellen Aspekte im Blick behältst.

Finanzfluss rät dazu, erstmal in ETFs zu investieren. Was sind denn die Vorteile von ETFs gegenüber Immobilien?

ETFs bieten den Vorteil, dass du schon mit kleinen Beträgen einsteigen kannst. Du bist flexibler und kannst dein Geld jederzeit wieder abziehen. Außerdem sind ETFs breit gestreut. Das heißt, du investierst in viele verschiedene Unternehmen oder Länder und reduzierst so dein Risiko.

Das klingt ja erstmal ganz überzeugend. Aber gibt es dann auch Nachteile von ETFs?

Natürlich gibt es auch bei ETFs gewisse Risiken. Aktienmärkte schwanken und es gibt keine Garantie für positive Renditen. Aber langfristig gesehen haben Aktienmärkte in der Vergangenheit immer positive Renditen erzielt. Das heißt, ETFs sind eine gute Möglichkeit für junge Anleger, um langfristig Vermögen aufzubauen.

Genau. Sie bieten einen einfachen und kostengünstigen Zugang zum Kapitalmarkt und ermöglichen es dir, an der Wertentwicklung der globalen Wirtschaft teilzuhaben.

Was ich aus unserer heutigen Diskussion mitnehme: Immobilien können eine sinnvolle Ergänzung zu einem diversifizierten Portfolio sein, aber sie sollten nicht die einzige Anlageform sein. Gerade am Anfang seiner Investmentkarriere ist es wichtig, breit zu streuen und sein Risiko zu minimieren.

Absolut. Und du solltest dich immer gut informieren und die Vor- und Nachteile der verschiedenen Anlageformen abwägen.

Vielen Dank für die spannenden Einblicke in die Welt der Immobilieninvestments. Ich hoffe, unsere Hörer konnten einiges mitnehmen und fühlen sich jetzt besser informiert.

Das hoffe ich auch. Und wer weiß, vielleicht tauchen wir in Zukunft noch mal tiefer in dieses Thema ein. Diesmal haben wir aber erstmal genug Input für heute. Vielen Dank fürs Zuhören und bis zum nächsten Mal bei Miete und Vermögen.

In dieser spannenden Folge von Miete und Vermögen nehmen wir dich mit auf einen Deep Dive ins Thema „Immobilien als Geldanlage“. Lohnt es sich, in Immobilien zu investieren? Und wenn ja, für wen? Gemeinsam beleuchten wir die Vorzüge und Herausforderungen der Immobilieninvestition und zeigen dir, wie sie als Altersvorsorge und Vermögensaufbau dienen kann.

Erfahre mehr über den „Sparzwang“ und wie der Fremdkapitalhebel es ermöglicht, mit dem Geld der Bank clever zu investieren. Wir sprechen auch über den Schutz vor Inflation und warum Mieteinnahmen im Vergleich zu Kreditraten oft einen Vorteil bieten. Natürlich betrachten wir auch die Risiken – von Mietnomaden bis zu unerwarteten Reparaturkosten – und wie du durch gute Planung viele Stolperfallen vermeiden kannst.

Zum Schluss stellen wir dir Immoprentice.de vor, einen wertvollen Blog mit nützlichen Rechnern und einer kostenlosen Immobilienbewertung, die dir hilft, deine Investitionsentscheidungen zu treffen. Ob du gerade mit dem Gedanken spielst, eine Immobilie zu kaufen, oder einfach neugierig bist: Diese Folge bietet dir fundiertes Wissen und praktische Tipps, damit du die richtige Entscheidung für deine finanzielle Zukunft treffen kannst.

Quelle: Immoprentice.de

Inhalt der Folge

Servus und herzlich willkommen zu einem neuen Deepdive von Miete und Vermögen.

Ja, hallo.

Heute geht’s um die Frage: Immobilien als Geldanlage – ja oder nein? Spannendes Thema.

Total. Lohnt sich das überhaupt? Und für wen ist das interessant?

Genau diese Fragen wollen wir heute klären.

Super.

Als Basis für unseren Deepdive nehmen wir heute immoprentice.de.

Kenne ich. Ein super Blog mit jeder Menge Tipps und Rechnern rund ums Thema Immobilien-Investments.

Genau. Und da haben wir echt viel spannendes Material gefunden.

Freut mich. Besonders interessant fand ich den Bereich der Altersvorsorge.

Absolut. Immobilien können ja viel mehr sein als nur ein Dach über dem Kopf.

Richtig. Sie können auch ein solides finanzielles Polster fürs Alter bieten.

Genau, das ist der Punkt. Und damit kommen wir auch schon zum ersten spannenden Thema, dem Sparzwang.

Sparzwang klingt erstmal nicht so prickelnd.

Stimmt, aber lass mich erklären.

Okay, bin gespannt.

Stell dir vor, du kaufst eine Immobilie und finanzierst sie mit einem Kredit. Durch die monatlichen Raten wirst du quasi gezwungen, regelmäßig einen Teil deines Einkommens zu sparen.

Ah, verstehe. Ein bisschen wie ein Sparplan, den man nicht so einfach abbrechen kann.

Genau. Und am Ende steht dann nicht nur ein Batzen Geld auf deinem Konto, sondern auch eine Immobilie, die dir gehört.

Klingt schon mal nicht schlecht. Aber was ist mit Aktien? Da kann man doch auch sparen.

Klar, aber bei Aktien ist die Verlockung oft groß, Gewinne schnell wieder auszugeben.

Ja, das kenne ich.

Bei Immobilien hast du diesen Spielraum nicht. Du musst deine Raten zahlen, und das diszipliniert dich beim Sparen.

Okay, das leuchtet ein. Und was ist mit dem berühmten Fremdkapitalhebel?

Ah, der Hebel, das ist der Punkt, an dem es richtig interessant wird.

Erzähl!

Mit dem Fremdkapitalhebel kannst du quasi mit dem Geld der Bank clever investieren. Nehmen wir an, du hast 20.000 € Eigenkapital und möchtest eine Wohnung für 100.000 € kaufen.

Mmhm.

Die restlichen 80.000 € leihst du dir von der Bank. Du kassierst dann aber die Mieteinnahmen für die gesamte Wohnung.

Wow. Also auch für den Teil, den die Bank finanziert hat.

Genau. Und die Mieteinnahmen sind in der Regel höher als die Zinsen, die du für den Kredit zahlst.

Das heißt, du tilgst den Kredit und baust gleichzeitig Eigenkapital auf.

Richtig. Du nutzt das Geld der Bank, um dir ein Vermögen aufzubauen.

Wahnsinn. Das klingt wirklich nach einem cleveren Trick.

Ist es auch. Aber natürlich birgt jede Investition auch Risiken.

Klar, das ist mir schon bewusst.

Je höher der Fremdkapitalanteil, desto größer ist natürlich auch das Risiko.

Das heißt, man sollte nicht alles auf eine Karte setzen.

Genau. Eine gründliche Planung und Kalkulation sind das A und O.

Gut zu wissen. Aber was ist mit der Inflation?

Die Inflation macht vielen Leuten Sorgen, aber interessanterweise kann sie bei Immobilien sogar ein Vorteil sein.

Echt? Wie das?

Ganz einfach. Durch die Inflation sinkt die Kaufkraft des Geldes. Das heißt, dein Kredit wird real immer weniger wert.

Ah, ich verstehe. Man zahlt zwar die gleiche Rate, aber die Rate fühlt sich im Laufe der Zeit leichter an, weil man hoffentlich auch mehr verdient.

Genau. Und gleichzeitig steigen in der Regel auch die Mieten. Deine Mieteinnahmen steigen also, während deine Schulden real schrumpfen.

Klingt nach einer Win-Win-Situation.

Könnte man so sagen. Aber bevor wir jetzt alle zum Makler rennen, sollten wir vielleicht noch über die Schattenseiten sprechen.

Richtig, denn so einfach und rosig wie es jetzt klingt, ist es in der Realität nicht immer.

Über die Herausforderungen und Risiken sprechen wir dann aber im nächsten Teil unseres Deepdive.

Genau. Bleibt also dran. Es bleibt spannend.

Und da sind wir wieder bei unserem Deepdive zum Thema Immobilien als Geldanlage.

Genau. Im ersten Teil haben wir ja schon so ein bisschen die Sonnenseiten beleuchtet.

Stimmt. Sparzwang, Fremdkapitalhebel, Inflationsschutz. Aber jetzt mal Hand aufs Herz: Keine Investition ist komplett ohne Risiko, oder?

Natürlich nicht. Und auch bei Immobilien gibt es ein paar Stolpersteine.

Eben. Da wären zum Beispiel die Klassiker: Mietnomaden, hohe Reparaturkosten, undurchsichtige Nebenkostenabrechnungen.

Klingt erstmal ziemlich abschreckend, oder?

Ja, schon ein bisschen. Aber wie realistisch sind diese Szenarien wirklich? Immoprentice.de räumt zum Glück mit einigen Mythen auf.

Ah, okay. Das beruhigt mich ja schon mal.

Beispielsweise das Thema Mietnomaden. Die Angst ist natürlich weit verbreitet, aber statistisch gesehen sind Mietnomaden eher die Ausnahme.

Sehe ich auch so. Man sollte sich also nicht von den vermeintlichen Risiken abschrecken lassen, sondern die Chancen sehen.

Genau. Aber jetzt haben wir viel über Vorteile und Herausforderungen gesprochen.

Fast so, als wäre eine Immobilie die einzige Lösung für alles.

Natürlich nicht. Es gibt viele Wege, die finanzielle Zukunft zu gestalten – Aktien, Fonds, ETFs und so weiter.

Richtig. Jede Anlageform hat ihre Vor- und Nachteile, und die Entscheidung für oder gegen eine Immobilie hängt von der persönlichen Situation ab.

Wichtig ist, dass man sich vorher gut informiert und seine Ziele klar definiert.

Vollkommen richtig. Und vergiss nicht, es geht nicht darum, das eine gegen das andere auszuspielen, sondern ein Mix aus verschiedenen Anlageformen ist oft die beste Strategie.

Genau. Stimme dir voll und ganz zu. So, das war’s mit unserem Deepdive zum Thema Immobilien als Geldanlage.

Hat Spaß gemacht.

Mir auch. Ich hoffe, ihr konntet ein paar interessante Infos mitnehmen und fühlt euch jetzt sicherer in der Welt der Immobilien.

Genau. Vielleicht seid ihr ja jetzt sogar motiviert, selbst aktiv zu werden und eure erste Immobilie zu kaufen.

Egal, wie ihr euch entscheidet, wichtig ist, dass ihr eure finanzielle Zukunft selbst in die Hand nehmt und eure Ziele verfolgt. In diesem Sinne, bis zum nächsten Deepdive.

Macht’s gut und bis bald!