ZIA Frühjahrsgutachten 2024: Wichtige Einblicke und Strategien für Vermieter
Worum geht es in dieser Folge?
In dieser Folge von Miete und Vermögen tauchen wir tief in das Frühjahresgutachten 2024 des ZIA ein und beleuchten die Herausforderungen und Chancen, die sich für Vermieter aktuell am deutschen Immobilienmarkt ergeben. Du erfährst, wie du als Vermieter angesichts steigender Zinsen, sinkender Bauaktivitäten und einer angespannten wirtschaftlichen Lage deine Mieteinnahmen sichern und langfristig wettbewerbsfähig bleiben kannst.
Wir sprechen über die Preiskorrekturen im Immobilienmarkt und die steigenden Mieten in deutschen Metropolen, wobei das Gutachten vor überzogenen Mieterhöhungen warnt. Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, wie Stagnation und hohe Inflation, beeinflussen den Mietmarkt zunehmend und fordern ein strategisches Vorgehen von Vermietern. Außerdem werfen wir einen Blick auf andere Immobiliensegmente, von Büro- über Logistik- bis hin zu Hotelimmobilien, und analysieren die Trends und Entwicklungen, die Vermieter kennen sollten.
Abgerundet wird die Folge mit konkreten Handlungsempfehlungen: Von der Balance zwischen fairen Mieten und Wirtschaftlichkeit bis hin zur energetischen Sanierung und den Chancen der Digitalisierung erhältst du wertvolle Tipps, wie du deine Immobilie zukunftssicher gestalten kannst. Eine Pflichtfolge für alle Vermieter, die auch in turbulenten Zeiten den Überblick behalten möchten!
Quelle: ZIA Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft 2024
Inhalt der Folge
Herzlich willkommen bei Miete und Vermögen. Schön, dass du wieder dabei bist. Heute nehmen wir dich mit auf eine Deepdive in die aktuelle Lage am deutschen Immobilienmarkt.
Genau. Und wie du dir wahrscheinlich denken kannst, gibt es für Vermieter gerade einige Herausforderungen zu meistern.
Stimmt. Umso wichtiger ist es, dass wir uns gut informieren. Und da kommt das Frühjahrsgutachten 2024 ins Spiel. Ein echter Kompass für uns Vermieter, um durch diese, ja sagen wir mal, stürmische See zu navigieren.
Absolut. In diesem Gutachten stecken einige wichtige Erkenntnisse. Zum Beispiel geht es um Preiskorrekturen am Immobilienmarkt
und natürlich die gestiegenen Zinsen, die ja vielen Investoren gerade Kopfschmerzen bereiten.
Richtig. Und natürlich auch die Frage, wie sich das alles auf die Mieteinnahmen auswirkt.
Genau, das ist ja die entscheidende Frage für uns Vermieter. Bringt uns das Gutachten da Licht ins Dunkel?
Ja, auf jeden Fall. Das Gutachten zeigt, dass die Mieten in den A-Städten, also in Metropolen wie Berlin, Hamburg oder München, zwar weiter steigen, aber gleichzeitig wird vor übertriebenen Mieterhöhungen gewarnt. Das heißt, Augenmaß ist gefragt.
Absolut. Du musst die lokale Marktsituation im Blick behalten und faire Mieten verlangen. Aber es gibt noch einen anderen wichtigen Faktor, der die Mieteinnahmen beeinflussen kann.
Du meinst die gesamtwirtschaftliche Lage in Deutschland?
Genau. Und da malt das Gutachten ja kein rosiges Bild: Stagnation beim BIP, hohe Inflation, steigende Insolvenzen.
Klingt erstmal nicht gerade nach Mietparadies, oder?
Was mich besonders fasziniert, ist, wie eng diese makroökonomischen Faktoren mit dem Mietmarkt verknüpft sind. Stell dir das vor wie ein großes Zahnradwerk. Wenn ein Zahnrad stockt, wirkt sich das auf das ganze System aus.
Und in diesem Fall ist das stockende Zahnrad die Wirtschaft, die direkt die Nachfrage nach Mietwohnungen und die Zahlungsfähigkeit der Mieter beeinflusst.
Genau. Ein schwaches Wirtschaftswachstum kann dazu führen, dass die Leute vorsichtiger mit ihren Ausgaben sind und sich vielleicht gegen einen Umzug oder eine größere Wohnung entscheiden.
Das heißt, es könnte zu längeren Leerständen kommen, oder es wird schwieriger, neue Mieter zu finden, die bereit sind, die Miete zu zahlen.
Richtig. Und dann kommt noch ein weiterer Faktor dazu, der Rückgang der Baufertigstellungen. Das Gutachten zeigt, dass im Geschosswohnungsbau 25 % weniger Wohnungen fertiggestellt wurden als noch 2011.
Wow. 25 %, das ist ja ein enormer Rückgang. Weniger Angebot bei gleichzeitig steigender Nachfrage klingt nach einer echten Herausforderung, besonders in den beliebten A-Städten.
Absolut. Und diese Verknappung treibt natürlich die Mietpreise weiter in die Höhe. Laut Gutachten sind die Neuvertragsmieten in den A-Städten zwischen 3,3 % und 5,1 % gestiegen, während gleichzeitig die Kaufpreise sinken.
Das ist ja paradox. Sinkende Kaufpreise, aber steigende Mieten. Wie kann das sein?
Das liegt vor allem an den gestiegenen Baukosten. Stell dir vor, bei Baukosten von 4.000 € pro Quadratmeter und Bauzinsen von 4 % bräuchtest du als Investor eine Kostenmiete von 21 € pro Quadratmeter, um die Kosten zu decken.
21 € pro Quadratmeter, das ist ja eine Hausnummer. Kein Wunder, dass Investoren gerade so vorsichtig sind.
Genau. Neue Wohnungen zu bauen, ist im Moment einfach zu teuer, um rentable Mieten zu erzielen, und das verschärft die Situation am Mietmarkt zusätzlich.
Die Lage ist also angespannt, aber was können Vermieter jetzt konkret tun, um ihre Mieteinnahmen zu sichern und ihre Immobilie zukunftsfähig zu machen?
Da kommen wir zu einem der spannendsten Teile des Gutachtens, den Handlungsempfehlungen.
Spannend. Da bin ich aber gespannt.
Bevor wir zu den Empfehlungen kommen, lass uns noch einen Blick auf die anderen Segmente des Immobilienmarktes werfen.
Stimmt, das Gutachten betrachtet ja nicht nur den Wohnungsmarkt, sondern auch Büroimmobilien, Einzelhandel, Logistik und Hotels.
Genau. Fangen wir doch mal mit den Büroimmobilien an. Da ist die Lage ja besonders spannend, denn Homeoffice und Remote Work haben die Karten neu gemischt.
Ja, viele Unternehmen brauchen jetzt weniger Bürofläche, oder?
Das stimmt. Besonders in den Randlagen. Gleichzeitig steigen aber die Anforderungen an die Qualität der Büroflächen. Nachhaltigkeit, Energieeffizienz, moderne Ausstattung – all das spielt eine immer größere Rolle.
Das heißt, Vermieter von Büroimmobilien müssen umdenken.
Absolut. Das Gutachten prognostiziert zwar weiterhin hohe Fertigstellungszahlen in den A-Städten, also in den Toplagen, und die Mieten im Spitzensegment steigen weiter an. Aber in den peripheren Lagen, also am Stadtrand, müssen Investoren mit Preiskorrekturen rechnen.
Lage und Ausstattung sind also entscheidend.
Genau. Flexibilität ist hier das Stichwort. Unternehmen suchen nach Flächen, die sich an ihre Bedürfnisse anpassen lassen.
Und wie sieht es bei den Unternehmensimmobilien aus? Produktionsflächen, Lagerhallen, Werkstätten und so weiter.
Da spielt natürlich die konjunkturelle Entwicklung eine große Rolle. Wenn die Wirtschaft schwächelt, investieren Unternehmen weniger in neue Produktionsstätten, und das wirkt sich auf die Nachfrage nach Unternehmensimmobilien aus.
Logisch, wenn die Auftragslage unsicher ist, halten sich Unternehmen mit Investitionen zurück.
Genau. Das Gutachten rät Investoren in diesem Segment, besonders auf die Bonität der Mieter zu achten und langfristige Mietverträge anzustreben.
Stabilität ist also Trumpf. Aber es gibt ja auch einen Bereich, der gerade boomt: die Logistikimmobilien.
Ja, die Logistikbranche profitiert natürlich vom wachsenden Onlinehandel. Immer mehr Menschen bestellen ihre Waren im Internet. Das führt zu einer steigenden Nachfrage nach Lagerflächen.
Klingt nach einem sicheren Investment.
Na ja, so einfach ist es nicht. Steigende Baukosten, Engpässe bei Baumaterialien und längere Genehmigungsverfahren machen es den Projektentwicklern nicht leicht. Das Gutachten warnt auch vor diesen Risiken.
Also ist Vorsicht geboten.
Auf jeden Fall. Und dann kommt noch die Unsicherheit durch die geopolitische Lage dazu. Trotzdem bleiben Logistikimmobilien ein spannender Markt mit viel Potenzial, besonders in den Ballungsräumen, wo die Nachfrage besonders hoch ist.
Spannend. Kommen wir zum Schluss noch zum Hotelmarkt. Wie hat sich der in den letzten Jahren entwickelt?
Die Hotellerie hat natürlich stark unter der Coronapandemie gelitten, aber jetzt erholt sich der Markt langsam wieder.
Das freut mich zu hören. Aber gibt es nicht auch Herausforderungen?
Ja, natürlich. Die gestiegenen Energiepreise und die hohe Inflation machen es den Hotelbetreibern nicht leicht. Und dann kommt noch der anhaltende Fachkräftemangel dazu.
Das klingt nach einer echten Herkulesaufgabe.
Aber trotzdem zeichnet sich im Hotelmarkt ein vorsichtiger Optimismus ab. Die Nachfrage nach Hotelaufenthalten steigt wieder, und das sorgt für eine gewisse Stabilisierung.
Das sind ja einige spannende Einblicke in die verschiedenen Segmente des Immobilienmarktes. Was ich mich jetzt frage: Was bedeuten diese Entwicklungen konkret für mich als Vermieter? Was kann ich tun, um in diesem dynamischen Umfeld erfolgreich zu sein?
Das Gutachten liefert dazu einige interessante Handlungsempfehlungen, die wir uns jetzt genauer anschauen sollten.
Ja, genau. Das Gutachten liefert nicht nur eine Analyse der Lage, sondern eben auch konkrete Handlungsempfehlungen für Vermieter. Ein wichtiger Punkt ist die Mietpreisentwicklung. Wie wir vorhin schon gehört haben, steigen die Mieten in den A-Städten zwar weiter, aber das Gutachten warnt auch vor übertriebenen Mieterhöhungen,
also ist Augenmaß gefragt.
Genau. Es geht darum, die Balance zu finden. Du musst deine Mieteinnahmen sichern, aber gleichzeitig auch wettbewerbsfähig bleiben und faire Mieten anbieten.
Klar, man will ja seine Mieter auch langfristig halten. Was ich mich auch frage: Energetische Sanierung, wie wichtig ist das denn? Das Gutachten betont es ja immer wieder.
Energetische Sanierung ist wirklich ein Muss für Vermieter, die ihre Immobilie zukunftsfähig machen wollen. Und das nicht nur aus ökologischen Gründen, sondern auch aus ökonomischen.
Stimmt, energetische Sanierung ist auch ökonomisch sinnvoll. Du sparst Energiekosten und steigerst den Wert deiner Immobilie. Und Mieter sind ja auch bereit, für eine energieeffiziente Wohnung mehr Miete zu zahlen.
Stimmt. Nachhaltigkeit und Wohnkomfort werden immer wichtiger,
Aber energetische Sanierung ist ja auch mit hohen Investitionen verbunden.
Das stimmt. Aber es gibt ja Förderprogramme und Finanzierungsmöglichkeiten, die dir dabei helfen können. Wenn ich das Gutachten richtig verstehe, geht es für Vermieter jetzt vor allem darum, aktiv zu werden, sich auf die neuen Herausforderungen einzustellen und die Chancen der Digitalisierung zu nutzen.
Genau. Der Immobilienmarkt ist im Wandel. Als Vermieter ist es wichtig, informiert zu bleiben, sich weiterzubilden und aktiv zu handeln.
Und genau dabei will Miete und Vermögen dich unterstützen. Vielen Dank fürs Zuhören und bis zum nächsten Deepdive.